<p><img title=" passport rank" alt="Почему европейцы стали больше инвестировать в греческую недвижимость " class="img-fluid" src="https://cdn.henleyglobal.com/ru/storage/app/media/news_images/files/img/news2/greece-190910.jpg" /></p><p><em>Вложения в недвижимость — это надолго: средний срок инвестирования составляет 5 лет и более. Поэтому перед тем, как покупать квартиру в Греции, иностранный инвестор оценивает, не стал ли рынок перегретым, растёт ли экономика страны и достаточная ли в стране политическая стабильность. О том, как сегодня отвечает на эти вопросы европейский инвестор и почему растут инвестиции в греческую недвижимость, рассказывают аналитики компании Tranio.</em></p><h2>Что говорит статистика</h2><p>По итогам второго квартала 2019 года греческий рынок жилой недвижимости зафиксировал <a target="_blank" href="https://www.bankofgreece.gr/BogDocumentEn/NEW_INDEX_OF_APARTMENT_PRICES_BY_AGE.PDF">рост цен на квартиры</a> на 6&nbsp;% относительно показателей четвертого&nbsp;квартала 2018 года, что стало абсолютным рекордом для страны более чем за 10 лет. Тем не менее, несмотря на существенный полугодовой рост, нынешние цены на 36&nbsp;% меньше цен 2008 года.</p><p>По данным Банка Греции, за два квартала 2019 года прямые иностранные инвестиции (<a href="https://www.bankofgreece.gr/BogDocumentEn/BPM6_FDI_HOME_REAL_ESTATE.xls">FDI</a>) в <a target="_blank" href="https://tranio.ru/greece/">греческую недвижимость</a> составили около 736 млн евро. Для сравнения: за весь 2017 год страна привлекла 415 млн евро зарубежных инвестиций в недвижимость.</p><p>Прямые вложения из еврозоны составляют порядка 70–80&nbsp;% годового объёма иностранных инвестиций в греческую жилую недвижимость, сообщает <a target="_blank" href="https://www.nordeatrade.com/dk/explore-new-market/greece/investment">nordea.com</a>. В числе стран-инвесторов — Нидерланды, Люксембург, Германия, Франция, Бельгия, Италия, Испания.</p><h2>Можно ли считать перегретым рынок жилой недвижимости Греции</h2><p>Чтобы оценить рынок, инвестор отвечает на три вопроса. Он смотрит, насколько недвижимость доступна для населения, выгодно ли людям покупать жильё и есть ли возможность получать арендный доход.</p><p>Доступна ли покупка квартир и домов в стране, станет понятно, если сравнить соотношение цен на недвижимость и доходов населения. Это можно сделать при помощи специального индекса, который называется price to income ratio. Если недвижимость доступна для жителей, инвестор понимает, что сможет перепродать квартиру через несколько лет с выгодой для себя — покупатели найдутся.</p><p>В Греции привлекательное соотношение цен на недвижимость и доходов. Для Афин price to income ratio в первом полугодии 2019 года равен 10,4, по данным сайта <a target="_blank" href="https://www.numbeo.com/property-investment/region_rankings.jsp?title=2019-mid&amp;region=150">numbeo.com</a>. Это значит, что семья со средним достатком потратит примерно 10–11 годовых зарплат, чтобы приобрести жильё площадью около 90 метров. По сравнению с другими европейскими столицами это низкий показатель.</p><p><em>Например, в этот же период в Лондоне price to income ratio — около 22, в Париже — 21, в Москве — 19, в Берлине — 11,5.</em></p><p>О том, насколько жителям страны выгодно покупать жильё, говорит цена аренды — индекс price to rent. В Афинах этот индекс равен 20,2 для центра города и 23,9 — для окраины. Это значит, что, если инвестор приобретёт квартиру в центре Афин и начнет сдавать её в аренду, он сможет отбить стоимость покупки через 20 с лишним лет. Квартира на окраине Афин окупится примерно за 24 года. Так что, чем выше price to rent, тем сложнее будет перепродать недвижимость.</p><p><em>Для сравнения: в Лондоне price to rent равен примерно 34 для центра и 29 для окраины, в Париже — 39 и 42 соответственно, в Москве — 25 и 21,5, в Берлине — 30 и 28.</em></p><p>Возможность получать арендный доход — ещё один показатель, с помощью которого потенциальный инвестор оценивает рынок жилой недвижимости. В Греции на арендный бизнес влияет туризм как один из ключевых секторов экономики.</p><p>С 2015 до 2019 года доходы от въездного туризма в Греции выросли более чем на треть и достигли 18,5 млрд евро. В 2018 году страну посетило 33 млн человек. Благодаря туризму сектор краткосрочной аренды ежегодно <a target="_blank" href="https://ru.euronews.com/2019/02/19/ru-airbnb-the-crowding-out-effect">увеличивается</a> на 25&nbsp;% и приносит владельцам около 2 млрд евро. В результате растёт арендная плата и цены на недвижимость. В 2018 году средняя арендная плата в Афинах увеличилась более чем на 9&nbsp;%.</p><h2>Растёт ли греческая экономика</h2><p>ВВП Греции уверенно растёт на протяжении трёх лет и 2018 году составил 218 млрд евро, что почти на 2&nbsp;% <a target="_blank" href="https://ria.ru/20190506/1553304200.html">выше</a> показателей 2017 года. Греческая экономика <a target="_blank" href="https://fred.stlouisfed.org/series/CPMNACSCAB1GQEL">растёт</a> в среднем на 0,5 % от квартала к кварталу. В июле–сентябре 2018 года квартальный рост ВВП Греции был в три раза <a target="_blank" href="https://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/9437650/2-07122018-AP-EN.pdf">выше</a> среднего показателя по Евросоюзу. На фоне резкого падения экономики после 2009 года приведённые показатели — серьезный аргумент в пользу высокого экономического потенциала страны.</p><h2>Есть ли в Греции политическая стабильность</h2><p>В Греции случаются забастовки и митинги. Поводом могут служить неугодные гражданам законы или внешнеполитические процессы. В числе серьезных кризисных ситуаций можно вспомнить массовые беспорядки 2008 года и общенациональную забастовку 2010–2012 года. В течение последних семи лет серьёзных многомесячных протестов не было.</p><p>В июле 2019 года в Греции на выборах потерпела поражение правящая партия, а большинство мест в парламенте получила правоцентристкая партия «Новая демократия». В отличие от предшественников «Новая демократия» более лояльна к Евросоюзу, снижает налоги, <a target="_blank" href="https://tranio.ru/articles/greciya-snizila-nalog-na-nedvizhimost/">включая</a> налог на недвижимость (ENFIA), планирует увеличить количество иностранных инвестиций. Финансовые потери от этого планируется компенсировать за счет роста экономики, притока иностранных инвестиций. К концу сентября Греция планирует полностью приостановить контроль над капиталом.</p><p>Уже сейчас крупные инвесторы нередко вкладывают деньги в греческую недвижимость, делают новые покупки. Так, международная девелоперская компания Hines, которая c 2014 года инвестировала в Грецию около 70 млн долларов США, в 2019 году приобрела одно из самых престижных офисных зданий в Афинах.</p><p>Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley &amp; Partners: «21 июля новоизбранный премьер-министр Кириакос Мицотакис&nbsp;<a target="_blank" href="https://greece.greekreporter.com/2019/07/21/greek-pm-mitsotakis-promises-tax-cuts-growth-and-diaspora-vote/">объявил</a>&nbsp;о снижении налога на имущество (ENFIA) в среднем на 22% уже в 2019 году, а не в 2020, как планировалось ранее. Для владельцев небольших квартир сокращение налога составит 30%, для средних по стоимости объектов — 20%, а для больших дорогостоящих объектов — 10%.</p><p>Также планируется на три года отменить налог на прирост капитала с покупок и продаж недвижимости, а также отменить НДС на строительство (сейчас 24%).</p><p>Приобретение недвижимости в Греции на сумму не менее EUR 250 тыс. (без учета НДС) позволяет иностранному гражданину претендовать на получение&nbsp;<a target="_blank" href="https://www.henleyglobal.com/ru/residence-greece">греческого ВНЖ</a>. Процесс получения ВНЖ занимает около 2 месяцев. Документ выдается на 5 лет и продлевается на такой же срок при сохранении инвестиций. Если инвестор постоянно проживает в стране, то через 7 лет он может получить гражданство».</p><p><strong><em>Руслан Галимов</em></strong><em>, аналитик международного брокера недвижимости </em><a target="_blank" href="https://tranio.ru/"><em>Tranio</em></a></p>